Да ли се исплати куповати некретнину у Црној Гори и како то најбоље урадити?

У детињству су многи вероватно сањали да имају кућу поред мора, јер је тако романтично живети у одмаралишту. Одрасли понекад купују такве некретнине не толико да би овде стално живели или да би дошли на одмор без бриге о резервацијама, већ да би зарадили новац издавањем станова. Иста Црна Гора годишње прими неколико пута више туриста него што овде живи, што значи да ће током сезоне бити стална потражња за добро лоцираним станом који се брзо исплати.

Проучавајући карактеристике некретнина у Црној Гори, треба напоменути да станови и куће у овој земљи могу имати огроман број предности. Размотрите главне које се односе на већину станова за продају.

• Потражња за стамбеним објектима за краткорочни закуп у Црној Гори последњих година рапидно расте и не предвиђају се предуслови за пад тражње. У 2017. години, број посетилаца у земљи по први пут је премашио 2 милиона и наставља да стално расте. Ниске цене, у поређењу са многим другим одмаралиштима, привлаче туристе овде, а држава је такође успоставила безвизни режим са већином својих суседа и многим пост-совјетским земљама. Као резултат, 20% гостију долази из Србије, Русија и Украјина заједно обезбеђују исто толико, до 10% посетилаца обезбеђује Босна и Херцеговина, али овде долазе и богати туристи из западне Европе.

• Инвестициона атрактивност стамбеног сектора земље је добра јер су формирана транспарентна и реална правила за стране инвеститоре, која у том погледу упадљиво подсећају на узорну Европску унију. Осим тога, земља је тек по стицању независности 2006. године схватила колико може да заради на туризму, јер је овде после тог датума изграђен огроман стамбени фонд. То значи да има много нових зграда изграђених по савременим технологијама, а осим тога није проблем пронаћи слободан стан за куповину.

• Ако желите, можете пронаћи релативно јефтин стан у Црној Гори - овде просечна цена квадратног метра не функционише ни приближно. Све зависи од низа специфичних карактеристика, на пример, историјска вредност зграде повећава тарифе, али присуство земљишта у близини за обећавајући развој у великој мери смањује цену. Као резултат тога, потпуно исто кућиште на удаљености од 300 метара један од другог може имати различите цене. Осим тога, на цене утиче и географски фактор - у престижном приморју Будва становање је најскупље, остатак приморја је мало јефтинији, али у залеђу цене су много ниже, мада су и планине овде лепе .

• Пореска и комунална политика у Црној Гори такође само доприноси куповини стамбеног простора код нас. На пример, при куповини стана на секундарном тржишту, порез ће бити само 3% трошкова, али ако је продавац сам програмер, неће бити такве преплате. Годишња такса за власнике се креће од 0,1% до 1% цене по квадрату у овом региону, али то ионако није много.

• Улагање није ограничено на улагања у стамбени развој – већи инвеститори граде инфраструктуру као што су школе са енглеским или руским наставним језиком, пристаништа за јахте и многе друге погодности. Овакво побољшање ситуације додатно доприноси чињеници да туристи долазе овде у великим количинама, што значи да ће овде бити још исплативије изнајмљивати становање.

• Црна Гора се сматра једном од еколошки најприхватљивијих земаља., јер овде нема озбиљне индустрије, па се даљи раст туристичког потенцијала види као сасвим природан.

Наравно, присутни су и одређени недостаци, али их је релативно мало и за многе су безначајни. Међутим, за вас се могу показати као озбиљан недостатак, па ћемо их такође размотрити.

• Црна Гора има званични статус кандидата за приступање Европској унији, али то још није постала, и не може се рећи да ће се то десити у скорије вријеме. За многе инвеститоре са постсовјетског простора, куповина куће у иностранству је корисна иу контексту поједностављеног пријема шенгенске визе, такође поседујући стан у земљи ЕУ, можете поднети захтев за боравишну дозволу, а затим и за пасош.

• Црна Гора има истакнуту провинцијску социјалистичку прошлост - упркос иновацијама које се уводе, инфраструктура, у поређењу са западном Европом, слаби. На пример, нигде у земљи практично нема централизованог грејања, иако је зими, чак и на релативно топлој обали, температура само 3-7 степени Целзијуса.

Уобичајено је да мештани загревају просторије клима уређајима, али овде електрична мрежа већ може да поквари – искључења због вршних оптерећења и даље нису чудо. Између осталог, менталитет и обученост овдашњег особља су само нешто између хваљене Европе и наше ружне стварности, која може да уплаши неког од богатих туриста.

Као што је горе наведено, држава је организовано приступила развоју туристичке инфраструктуре - барем су парцеле дате у руке приватних инвеститора, а они су, желећи да надокнаде утрошена средства, пожурили да изграде огромну количину стамбеног простора. С једне стране, обиље понуде требало је да доведе до извесног пада цена некретнина, али у случају Црне Горе видимо да овде су инвестиције већ почеле да се исплаћују.

Пракса то показује када купујете кућу у Црној Гори, има много смисла да не тражите сами објекат за куповину, већ да тражите помоћ од локалних консултаната... Ви сами тешко можете чак и приближно да схватите зашто скупа кућа толико кошта, а одабиром јефтинијег становања нећете бити сигурни да знате за све ризике такве куповине.

Стручњаци примећују да последњих година све већа потражња интензивно подстиче инвеститоре и настоје да што пре заврше објекте у изградњи, што неминовно пати од квалитета градње. С обзиром да се у овој планинској земљи периодично дешавају земљотреси, вреди размислити више пута пре куповине стана у „недовршеној“ новоградњи.

Поред тога, није реткост чути жалбе да зграде које се налазе у подножју планина имају повећану тенденцију да се постепено котрљају, па чак и урушавају.

Што се тиче прве линије, овде ће бити вишеструко теже купити становање, макар само због чињенице да је овде посебно велика потражња посебно богатих странаца. Пре неколико година неки утицајни западни медији писали су да су странци већ купили око 14 одсто целокупне територије Црне Горе, а треба претпоставити да их интересује пре свега приморје. ипак, овде чак постоје опције, само будите спремни да издвојите веома значајан износ.

Црногорско тржиште некретнина има огроман распон у погледу цијена - превише фактора утиче на цијене. Узмите, на пример, стамбени фонд - стан можете добити како у старој високој згради, која се суштински не разликује од типичне совјетске, тако иу релативно новој згради, изграђеној већ у данима независности, узимајући узимајући у обзир све савремене грађевинске захтеве.

Опет, негде на планинама или чак у главном граду Подгорици, цене се могу показати нешто испод просека, али је велико питање колико ће се таква инвестиција исплатити, јер статистика показује да огромна већина страних туриста не жури баш тако. много на планине као на море.

Сви ови фактори нам не дозвољавају да одредимо просечну цену квадратног метра – тачније, може се израчунати, али у пракси то не доноси никакву корист, јер може бити јефтиније и много скупље. Ако сте и даље заинтересовани и желите да имате барем општу представу о томе на колико треба да рачунате, треба да знате да је 40 хиљада евра минимални капитал који вам омогућава да купите малу гарсоњеру од 20 квадратних метара.

Мали стан породичног типа површине око 50 квадратних метара коштаће на тај начин 60 хиљада.

Ако сте заинтересовани за кућу са земљиштем, трошак ће у великој мери одредити зграда, а не сама територија. Примера ради, кућа од 60 метара у дворишту од 200 квадрата може да кошта отприлике 80 хиљада евра, али пространа вила од 200 квадрата са плацем од још 300 повући ће за добрих 170 хиљада.

Разлика у ценама зависи не само од близине мора, већ и од специфичне географске локације. Пре свега, у било којој регији поглед са прозора је веома цењен, становање се сматра посебно импресивним, са којих су јасно видљиве и планине и море.

наравно, огроман бонус је то што локално подручје има свој приступ мору, идеално - своју плажу, где особе са стране, осим на позив власника, не могу да дођу.

Ако говоримо о регионима, онда се међу топ мјеста обично називају Будванска ривијера (близина одмаралишта Будва) и Боко-Которска (обала Бококоторског залива, укључујући Тиват).

Можете покушати да уштедите тако што ћете изабрати смештај негде на Барској ривијери или чак у близини Улциња. Истовремено, морате схватити да је његова цена нижа с разлогом - мање је могућности за елитну рекреацију, туристи нису толико жељни да иду тамо, па стога профит вероватно неће бити тако висок.

Као што постаје јасно из наведеног, држављанство Црне Горе за стицање непокретности унутар земље, наравно, није потребно – у ствари, држава је, напротив, заинтересована да странци овде улажу свој новац, па стога максимално поједноставио процедуру. Штавише, иако изгледи и вријеме приступања Црне Горе Европској унији још нису у потпуности јасни, чини се да многи данас добијају пасош ове земље као добар начин да ускоро постану грађани Европске уније.

Друга је ствар што овде није све тако једноставно - Црна Гора доста тражи за стварну продају пасоша. Да бисте купили некретнину у дивљини за добијање документа, мораћете да платите од 250 хиљада евра, ау развијеном региону - од 350 хиљада, а још 100 хиљада у сваком случају мора да се пребаци на рачуне саме државе. Штавише, ова опција се не нуди свима - у року од три године од покретања програма (2018-2021) биће потребно поднети пријаву, а само 2 хиљаде срећника биће одабрано од свих подносилаца пријава којима ће бити дозвољено да учествовати.

У недостатку великог новца, можете ићи дужим путем, пошто је претходно добио боравишну дозволу у земљи. Ако сте овде купили дом, добијате привремену боравишну дозволу, која важи само годину дана - за то време морате да стекнете упориште и добијете додатне разлоге да останете. Ако нисте нашли посао и нисте се везали за неког из мештана, без визе можете само ако купљени објекат кошта више од 40 хиљада евра – тада можете продужити боравишну дозволу.

Без обзира на то коју врсту некретнине одлучите да купите у Црној Гори - стан, плац или кућу - ваша трансакција почиње такозваним предуговором. Не говори много – описује услове за закључивање трансакције (шта, где, када, за колико, од кога и коме), разматра начин и услове плаћања, а такође прописује износ депозита, обично око 10% уговорене вредности купљеног објекта. Наведени износ депозита мора се пренети на претходног власника, који је дужан да изда потврду о томе да је примио новац прописан у предуговору.

Након тога се закључује главни купопродајни уговор, за чију правну регистрацију се треба обратити само државним нотарима Црне Горе - то су правила земље. Овде је већ приметно више обележених тачака - поред горе описаног, треба напоменути, на пример, да је продавац сагласан да пререгиструје објекат на другу особу.

Као што је већ речено, при куповини куће на секундарном тржишту за грађане пост-совјетских земаља, порез је 3% од износа. Генерално, како показује пракса, порези, правна подршка и поновна регистрација заједно повећавају трошкове за око 5%, тако да приликом избора некретнине треба узети у обзир и такву маржу.

Клаузула да продавац неће имати ништа против реиздавања важна је из разлога што сваки нови власник, логично, треба одмах за себе да упише стечену у државни катастар... Међутим, према црногорским законима, то се може учинити не у било ком тренутку у будућности, већ у првих 30 дана од датума трансакције. Боље је не експериментисати шта ће се десити ако се легализација не деси у предвиђеном року и да не буде непотребних проблема код продавца који се „предомислио“ и ставио жбицу у точак, а клаузула о његовом пристанку на обнављање посебно је наведена у уговору.

Ако купите бесплатну парцелу, планирајући да се сами бавите развојем, вреди узети у обзир да у Црној Гори, далеко од свега, земљиште подразумева даљи развој. Може бити много разлога зашто одређена локација, са становишта законодавства, није погодна за изградњу, али тешко да ћете моћи да промените овај статус територије, а свака зграда коју сте подигли из незнања или безобразлука ће сматра се нелегалним и може бити предмет рушења...

Многи наши сународници, који планирају куповину некретнина на Јадрану, одлучују се за продају "екстра" некретнина у домовини како би помогли новцем. Подела једне процедуре на две фазе у великој мери одлаже процес и подразумева много папирологије, због чега неки потенцијални инвеститори не желе ни да размотре такву идеју, сматрајући је претешком за реализацију. У ствари, проблем се може решити мало лакше него што се чини.

Постоје међународне агенције за некретнине које нуде услугу замјене, рецимо, руских некретнина за црногорске. Уместо две одвојене трансакције, од којих свака може да потраје, предлаже се једна и то прилично брза, јер не тражите ни купца за руску имовину, ни продавца црногорских некретнина – ово је, узмите у обзир, исто правно лице. Као резултат тога, можда никада нећете добити новац у своје руке, али не чекате да се купи предмет који продајете - стручњаци једноставно стигну на наведену адресу и процене колико може коштати кућа или стан који нудите.

Захваљујући сарадњи са озбиљном компанијом, можете да поједноставите процес пререгистрације, чак и ако то "поједе" део буџета... Штавише, такве услуге обично раде само за Москву, Санкт Петербург и друге веће градове у којима се тражи некретнина.

Одговори на питања о куповини некретнина у Црној Гори дати су у следећем видеу.